Da Alienação Fiduciária De Bem Imóvel
Por Dra. Cristine Sousa
Aspectos gerais
Você sabe como as instituições financeiras e até mesmo as incorporadoras imobiliárias conseguem reaver o imóvel financiado de um devedor, de forma rápida e pouco burocrática?
A resposta é a aplicação da alienação fiduciária de bem imóvel em seus contratos de compra e venda.
Este instituto é regido pela Lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de bem imóvel. A alienação fiduciária nada mais é que um mecanismo usado no financiamento de imóveis, no qual o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor (fiduciário), como garantia pelo financiamento, até que a dívida seja quitada.
A alienação fiduciária de bem imóvel, surgida em 1997, foi um verdadeiro propulsor do mercado imobiliário brasileiro nos últimos 30 anos. Inicialmente pensada para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), ela conquistou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), substituindo a hipoteca, e passando a ser a garantia eleita em quase todos os financiamentos imobiliários.
A compra e venda com alienação fiduciária possui um regime jurídico próprio, bastante diferente da promessa, e genial em muitos aspectos, inclusive de funding (financiamento). Não por outra razão, ela entrou no cardápio de incorporadores imobiliários, loteadores e investidores.
A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:
Bens enfitêuticos (transmitidos entre vivos ou por disposição de última vontade. Ex. Imóveis públicos da União, como os terrenos de marinha), hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio (taxa patrimonial que deve ser paga quando se transfere um imóvel em áreas de domínio público) , se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;
O direito de uso especial para fins de moradia;
O direito real de uso, desde que suscetível de alienação;
Os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e a respectiva cessão e promessa de cessão;
Os bens que, não constituindo partes integrantes do imóvel, destinam-se, de modo duradouro, ao uso ou ao serviço deste.
Do inadimplemento e da linha do tempo da execução da alienação fiduciárias
No contexto de alienação fiduciária, o devedor fiduciante entra em mora quando não cumpre com as obrigações financeiras (pagamento das prestações do financiamento, por exemplo) dentro do prazo estipulado.
Caso isso ocorra, o credor fiduciário deve constituir o devedor (fiduciante) em mora por meio de notificação extrajudicial, que deve ser feita pelo cartório de registro de imóveis da circunscrição onde está situado o bem. Essa notificação deve conceder um prazo mínimo de 15 dias para que o devedor quite o valor em atraso.
Se o devedor não efetuar o pagamento dentro do prazo concedido, o credor pode consolidar a propriedade plena do imóvel em seu nome, ou seja, o credor passa a ser o proprietário definitivo do bem.
Para consolidar a propriedade, o credor deve requerer ao cartório a averbação da consolidação da propriedade no registro do imóvel dentro do prazo de 30 dias da mora não purgada.
Após a consolidação da propriedade, o credor deve promover a venda do imóvel em leilão público, no prazo de 60 dias, a contar do registro de consolidação da propriedade. O valor obtido no leilão será utilizado para quitar o saldo devedor, e o eventual excedente será devolvido ao devedor fiduciante.
Conclusão
A aplicação do instituto da alienação fiduciária nos contratos de contrato de compra e venda de imóveis, reflete aspectos positivos para ambas as partes, pois, para o comprador, ora devedor fiduciante, propõe uma opção facilitada para aprovação do crédito, onde o mesmo não teria outro bem para garantir a compra do bem desejado, bem como beneficia a vendedora, aqui credora fiduciária, a reaver o imóvel, em caso de inadimplência, de forma segura, legal e menos burocrática, evitando o ajuizamento de ações judiciais demoradas, visto que o procedimento é feito administrativamente pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.
