Índices de reajuste nos contratos de compra e venda
Por Dra. Nathália Alves
Os contratos de compra e venda não envolvem somente as partes contratantes e seus interesses em comum, também abrangem fatores externos que possibilitam manter o equilíbrio dentro do contexto social no qual estão inseridas.
Como observado pelo autor Wilsomar Alves, é dito que:
"O contrato tem como finalidade a circulação de riqueza obtenção de fins comuns, assim, essa função deve estar baseada na prevalência dos valores coletivos sobre os individuais, estando também ligados a este o princípio da autonomia da vontade quanto a sua limitação, quando tal autonomia entra em confronto com a função social."
Dessa forma, para manter o equilíbrio econômico, os contratos podem ser reajustados por índices que refletem os preços de mercado e, por consequência, promovem a valorização dos imóveis, sendo os índices mais utilizados o IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) ou IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
Nos contratos imobiliários, é predominante o IGPM, que é um índice calculado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), chamado por alguns de índice da “inflação”, derivado de outros que determinam preços, portanto, muito aplicado nos contratos imobiliários, bem como nos planos de saúde, mensalidades escolares, entre outros contratos.
Cabe destacar que o IGPM é um índice calculado com base nas etapas que levam ao consumo, ou seja, durante a produção; já o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é um índice que verifica especificamente a fase de consumo em que o produto estará à disposição no mercado.
Quanto ao INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), é medido o consumo de pessoas até cinco salários mínimos, sendo assim, reajusta os contratos equilibrando a situação econômica entre as partes de acordo com a renda das pessoas em determinado prazo de tempo.
Recentemente, a partir do período pandêmico, houve um aumento crescente em relação aos pedidos de revisão contratual, requerendo a alteração do índice de reajuste por outro que seria supostamente menos prejudicial, ou seja, aquele que acarretaria menor desequilíbrio contratual.
Normalmente os contratos imobiliários recorrem ao IGPM para fazer o reajuste e, devido à alta no cálculo durante a pandemia, ocorreu uma grande busca ao judiciário para a substituição deste índice.
No entanto, por se tratar de um índice legal e calculado com base em várias vertentes do consumo no Brasil, a jurisprudência entende que a sua aplicação é devida, não sendo considerado abusivo ou lesivo à outra parte.
No estado de Goiás o entendimento que prevalece é o mesmo que vem sendo aplicado em outros estados, o que foi pactuado entre as partes deve ser mantido e o índice estabelecido em contrato viabiliza a correção monetária, ou seja, não gera qualquer irregularidade. Segue o que diz a jurisprudência:
RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. VARIAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. JUÍZO NEGATIVO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. HONORÁRIOS. MAJORAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, a atualização monetária se destina a repor as perdas financeiras da empresa imobiliária, por meio do reajuste periódico dos valores parcelados. Dessa forma, na linha dos precedentes desta Corte, a pactuação do IGPM como índice de correção monetária não encerra ilegalidade ou abusividade, uma vez que se trata de índice largamente empregado nessa espécie de ajuste. 2. (...). 1ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDA E 2ª APELAÇÃO CÍVEL NÃO CONHECIDA. (TJGO, AC nº 5291788-80.2019.8.09.0051, Rel. DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, DJe de 05/12/2022, g.)
Nesse mesmo sentido, vejamos o que leciona a Doutrinadora Dra. Fabiana Barletta:
"A partir da consolidação do fenômeno inflacionário na história brasileira, a doutrina e a jurisprudência, embora reconhecendo a possibilidade de acolhida da teoria da imprevisão ou da cláusula rebus sic stantibus, passaram a não considerar a inflação como acontecimento anormal e imprevisível, que desse ensejo à modificação no conteúdo do contrato. Portanto, a jurisprudência também se mostrou mais severa na acolhida da teoria da imprevisão.''
É importante dizer que quando o índice está negativo, não há prejuízo à parte que obtém sua prestação pecuniária, porque a intenção é adequar e equilibrar segundo o reflexo do consumo e a renda das pessoas durante o período calculado.
Desse modo, é possível compreender que os contratos de compra e venda de imóveis são equilibrados por um fator externo, sendo este o índice que mede o consumo no mercado de modo geral, objetivando a manutenção da relação entre partes, produto e sociedade.
Assim, a due diligence é análise prévia e devida que um advogado especialista fará para encontrar a melhor forma de incluir o índice ideal para determinado empreendimento, considerando as condições dos consumidores, contexto social e econômico das partes envolvidas.
Portanto, ao elaborar um contrato é importante verificar qual contexto econômico irá refletir entre as partes, sendo essencial a escolha de um índice que ampare os interesses particulares, mantenha o equilíbrio e por consequência cumpra sua função social.
