Como ficou a Taxa de Fruição após a Lei 13.786/18

     A promulgação da Lei 13.786/18, conhecida como a Lei do Distrato, trouxe mudanças significativas ao cenário da compra e venda de imóveis no Brasil. Esta legislação foi elaborada com o intuito de regular a rescisão de contratos por inadimplemento do comprador de unidades imobiliárias em incorporações e loteamentos, estabelecendo direitos e deveres em casos de rescisão do contrato de compra e venda por culpa do comprador, promovendo segurança jurídica e previsibilidade para ambas as partes envolvidas.

     Dentre as alterações promovidas pela Lei do Distrato, destaca-se o direito de retenção da fruição prevista no inciso I do artigo 32-A, no qual restou instituído que havendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa do comprador, o vendedor poderá reter, mensalmente, a título de fruição, até o equivalente a 0,75% do valor atualizado do contrato, desde a data da transmissão da posse até a sua restituição ao loteador.

     Nesse sentido importa esclarecer o que é exatamente fruição. A fruição é uma compensação devida por quem ocupou o imóvel e não deseja mais continuar com o contrato, seja devido a inadimplência ou por se arrepender da compra. Essa compensação representa um justo ressarcimento pelo período em que o comprador esteve na posse do bem, de forma a não haver o enriquecimento ilícito da parte que desistiu do negócio jurídico.

    A lei do distrato prevê, em seu artigo 32-A que em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, ou seja, ao comprador, deverão ser descontados dos valores a serem restituídos 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador.

Nesse sentido, tem-se que a taxa de fruição tem como fato gerador a posse, o uso e o gozo exercidos por terceiro, razão pela qual a posse do imóvel pelo Comprador dá ao Vendedor o direito de ser ressarcidos pelo período de ocupação precária.

    A aplicação da taxa de fruição enseja o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao status anterior após a rescisão contratual, fazendo com que as partes retornem ao estado anterior à celebração do contrato, ou seja, vendedor recebe o bem de volta e comprador recebe o que pagou, descontados os valores permitidos legalmente, entre eles, a fruição.

Importante ressaltar que tal previsão não se trata de inovação jurídica, vez que antes mesmo da Lei do Distrato, o Superior Tribunal de Justiça já tinha posição consolidada de que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel requer o pagamento de compensação pelo período em que o comprador ocupou o bem, a partir da data de transferência da posse, conforme o princípio que proíbe o enriquecimento sem causa, sendo que nesses casos estávamos diante da figura das “perdas e danos”.

   Dessa forma, torna-se claro que em casos de ocupação do imóvel pelo comprador, além da multa para ressarcimento das despesas administrativas, o credor tem direito a reter valores equivalentes ao aluguel mensal do imóvel que permaneceu sob posse do comprador.

    Por fim, é importante destacar que tanto nos contratos anteriores à Lei do Distrato quanto nos posteriores, a cobrança dos valores correspondentes ao período de ocupação do imóvel pelo comprador não é abusiva e é necessária para evitar o enriquecimento indevido da parte. Assim, quando a resolução da compra e venda é decretada e as partes retornam ao estado anterior, ou seja, antes da realização da compra do imóvel, é necessário, seja por imposição da lei, ou por entendimento dos tribunais pátrios, que haja o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador usufruiu do bem.