Benfeitorias e Acessão: Quando São Indenizáveis?

    No contexto do direito civil, as benfeitorias e acessão são elementos fundamentais na discussão sobre a posse e propriedade de bens imóveis. As benfeitorias compreendem melhorias realizadas em um bem com o objetivo de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo, e classificam-se em necessárias, úteis e voluptuárias, conforme disposto no art. 96 do Código Civil. Já a acessão é um modo de aquisição da propriedade que ocorre quando algo se adere ou se incorpora permanentemente a um bem principal, seja por ação humana ou por fenômenos naturais, conforme o art. 1.248 do Código Civil.

         A indenização por benfeitorias e acessões depende essencialmente da boa-fé do possuidor. A boa-fé é caracterizada pela crença legítima de que o possuidor tem um título válido ou que suas ações são legais. O possuidor de boa-fé é aquele que acredita legitimamente possuir um direito sobre o bem, enquanto o possuidor de má-fé tem ciência da irregularidade de sua posse. O Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, além de garantir o direito de retenção do bem até o pagamento da indenização (art. 1.219). Em contrapartida, o possuidor de má-fé tem direito apenas à indenização pelas benfeitorias necessárias, sem retenção, e não recebe compensação por benfeitorias úteis ou voluptuárias (art. 1.220).

        A regularidade das construções é um aspecto determinante para a indenização, conforme dispõe o artigo 34, § 1º da Lei nº 6.766/79: “Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei”. A obra deve estar em conformidade com as normas urbanísticas, possuir licenciamento adequado, e observar normas técnicas e de segurança. Para o promitente comprador que constrói no lote e está inadimplente, a comprovação da boa-fé passa necessariamente pela regularidade da construção. Isso inclui a obtenção de alvarás, certidões de conclusão de obra (Habite-se), e outras autorizações exigidas pela legislação municipal. A ausência de tais documentos configura irregularidade, inviabilizando a indenização mesmo que a posse seja de boa-fé.

No caso específico do promitente comprador inadimplente, que realizou construções no lote, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é rigorosa. Decisões como no REsp 1.643.771/PR indicam que, sem comprovação robusta da boa-fé e da regularidade das obras, a indenização não será devida. A boa-fé deve ser demonstrada não apenas pela existência de um contrato, mas também pela diligência na obtenção de todas as autorizações necessárias para a construção, incluindo conformidade com normas de zoneamento e urbanísticas.

       Os prejuízos ao promitente vendedor, no caso de indenização de construções irregulares, podem ser consideráveis. Construções não licenciadas ou que não respeitam os regulamentos urbanísticos e ambientais desvalorizam o imóvel, dificultando sua venda ou alienação futura. Além disso, o promitente vendedor pode ser responsabilizado por multas administrativas e taxas de regularização impostas pelos órgãos públicos, mesmo que ele não tenha sido o responsável direto pela obra irregular. A responsabilidade do proprietário persiste, uma vez que ele é visto como o titular do bem perante o poder público.

    Outro ponto crucial é que o promitente vendedor pode enfrentar custos adicionais, como demolição ou adequação das obras irregulares para atender aos requisitos legais e de segurança. Tais custos podem ser elevados e, muitas vezes, inviabilizam financeiramente a regularização do imóvel. Além dos encargos financeiros diretos, a existência de irregularidades pode gerar longos litígios judiciais, prejudicando a situação jurídica e patrimonial do promitente vendedor. Os litígios podem incluir disputas com órgãos públicos ou terceiros, acarretando custos advocatícios e um desgaste significativo na resolução do problema.

    Por fim, as construções irregulares podem bloquear novas transações imobiliárias, como hipotecas, financiamentos e vendas, já que instituições financeiras exigem a regularidade dos imóveis para concessão de crédito. Essa situação cria um círculo vicioso de desvalorização e dificuldade na alienação do bem, perpetuando os prejuízos ao promitente vendedor.

    Assim, a indenização por benfeitorias e acessões requer não apenas a comprovação da boa-fé, mas também a demonstração de que as construções estão plenamente regulares em conformidade com as normas legais aplicáveis. A ausência de regularidade não apenas impede a indenização, mas também acarreta graves prejuízos ao promitente vendedor, incluindo a desvalorização do imóvel, custos adicionais e litígios, refletindo a importância de uma atuação diligente e preventiva na gestão das construções em imóveis alienados.